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市政府办公室关于印发进一步规范市区房地产市场管理若干意见的通知

更新:2018/10/13  阅读:  栏目:

市政府办公室关于印发进一步规范市区房地产市场管理若干意见的通知提要

文章来源自 房地产 e 网
  
  市政府办公室关于印发进一步规范市区房地产市场管理若干意见的通知
  为了进一步加强市区房地产市场管理工作,从源头上整治和规范房地产市场秩序,根据国家相关法律、法规和政策规定,坚持“以人民为中心”的发展思想和问题导向原则,结合我市实际,制定如下意见。
  一、总体要求
  坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,围绕“高质发展、后发先至”主题主线,强化房地产开发项目事前事中事后全过程动态监管和部门间信息共享联动。按照“谁审批、谁负责,谁主管、谁监管,谁行权、谁担责”原则,建立完善“简政放权”后市、区两级协调联动机制。落实“属地管理、依法处置、协同配合”要求,有效处置既有问题楼盘,防止发生新的问题楼盘。
  二、工作任务
  (一)加强规划控制管理
  1.编制房地产发展规划计划。根据市场需求和经济发展状况以及城市总体规划等要求,科学编制住房发展五年规划,并向社会公布;合理制定房地产年度项目开发计划及三年棚户区改造安置房建设计划,确定房地产开发项目清单,将重点商品房项目及棚户区改造安置房项目纳入年度城建计划。(牵头单位:市城建局;共同责任单位:各区政府(管委会)、市规划局、国土局、住房局)
  2.加强安置房规划选址工作。科学安排棚改和旧城改造安置房选址位置及规模,特别是老城区地块改造后的净地,优先安排棚改安置房建设,有效解决被征收居民的安置问题,避免拆迁安置需求发展过快激化房地产市场供需矛盾;调整住房供应结构,在政府主导新建棚改安置房的基础上,引导开发商增加120平米以下中小户型供应,促进供需平衡。(牵头单位:市规划局;共同责任单位:各区政府(管委会)、市城建局、国土局、住房局)
  3.合理规划完善“两个配套”。一是居住区外市政公共设施大配套。梳理完善居住片区外道路交通系统,补充商业服务业、中小学、社区、停车、绿地、养老、医疗等公共设施配套。采用相对灵活的布局方式,重点充实现状欠缺区域的公共服务功能;二是小区内公共配套。合理规划布局新建住宅小区内的幼儿园、物业管理用房、社区用房、群众健身设施、居家养老服务用房、充电设施等小区配套,做到同规划、同建设、同交付,不断提升小区宜居水平。(牵头单位:市规划局;共同责任单位:市城建局、住房局)
  4.加大违法建设行为查处力度。加强规划批后巡查监管,对未取得、未按照建设工程规划许可证的规定或者超过建设工程规划许可证期限进行违法建设的开发企业,立即采取责令停止建设、限期改正、限期拆除等惩处措施;对业主入住后侵占、损坏公共设施设备及违法乱搭乱建的行为坚决查处。(牵头单位:市城管局;共同责任单位:各区政府(管委会)、市国土局、规划局、城建局、住房局)
  (二)加强土地市场管理
  1.严把住宅类用地竞买准入关。强化土地计划管理,科学实施市区住宅用地供应五年规划和三年滚动计划;严格落实企业购地只能用自有资金的规定,加强对住房用地购地资金来源、企业资金实力和信用等情况进行审查,严控购地加杠杆行为;同一竞买人(含子公司、分公司)在一个批次土地招拍挂活动中最多只能竞得一宗商住或住宅用地。
  禁止有以下情况之一的房地产开发企业进入住宅类用地“招拍挂”市场:
  (1)被列入“联合惩戒对象”,或大股东被列入“黑名单”,或信用考评等级为D级的开发企业;
  (2)在市区已取得土地,因自身原因造成土地闲置尚未开发的,或有遗留问题未处理完毕项目且存在严重违法违规行为的开发企业。
  (牵头单位:市国土局;共同责任单位:市信用办、城建局、住房局、城管局、金融办)
  2.加强住宅类用地价格管理。建立房价地价联动机制,探索“限房价、竞地价”模式,防止地价推涨房价;合理确定住宅类用地的挂牌起始价、最高限价,加强住宅类用地成交价格的有效控制;定期发布市区基准地价,及时更新土地出让信息库,加强对招商项目土地政策的指导;合理把握土地供应节奏,加大热点区域住宅类土地供应量,有效满足市场用地需求;加大保障性住房和安置房用地供应力度,切实保障住房困难家庭住房需求;按年度项目开发计划合理确定商品房开发项目中建设、配建保障性住房规模,增加保障性住房多样化供给。(牵头单位:市国土局;共同责任单位:市规划局、住房局、物价局)
  3.加大住宅类用地批后监管力度。取得国有建设用地的使用权人,确因客观原因不能按照约定开工、用地竣工的,应当在约定开工、用地竣工日期到期前30日内向国土资源部门提出延期申请;严格落实《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号),对属于政府行为造成土地闲置的,采取延长动工开发期限、协议有偿收回等方式进行处置;对企业自身原因造成土地闲置的,超过约定时间未动工开发满1年的,按照土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满2年的,依法无偿收回土地使用权。(牵头单位:市国土局;共同责任单位:市规划局、城建局、住房局)
  4.加快不动产登记交易深度融合。加快不动产交易登记信息集成应用,实现国土、住房、税务部门信息自动交换与共享;全面“云证达”经验做法,下移不动产登记服务功能;开展不动产“不见面”登记(服务)试点,确保不动产登记5个工作日内办结。(牵头单位:市国土局;共同责任单位:市住房局、税务局)
  (三)加强项目开发建设管理
  1.强化开发建设过程管理。一是严格市场准入。严格把关房地产开发企业的准入条件,严格执行国家住建部、省住建厅关于对房地产开发企业的各项要求;二是严格企业信用管理。建立房地产开发企业信用管理制度,对违法违规、不能履约等造成信访等不良影响的企业和个人实施信用管理,记录失信行为,并纳入市公共信用信息系统;三是监督水电气等公用事业部门切实履行合同约定,按期实施水电气安装工程,加大对违约行为的考核问责力度。(牵头单位:市城建局;共同责任单位:市信用办、住房局)
  2.加强工程质量安全监管。严肃查处违法发包、转包、违法分包及挂靠等行为;按照“监验分离、强化验收、完善手段、过程控制”的原则,加强对建设工程质量安全各方责任主体和工程中涉及结构安全和重要使用功能实体质量的监督检查,对于相关责任落实不到位的企业将在网站上公布不良行为记录,限制参加工程招投标,并依法予以处罚。(牵头单位:市城建局;共同责任单位:市信用办)
  3.规范竣工验收交付管理。房地产项目竣工验收前,提交竣工验收的房地产项目必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料,具备规定的竣工综合备案条件,竣工验收合格后方可交付使用;严格督促开发企业严守合同约定,按期向买受人交付法律手续齐全、工程质量合格、配套设施完善的商品房。成品住宅,推行新建住宅一次性装修到位;大力发展装配式住宅工程,实现部品开发、生产和供应的标准化、系列化、通用化、工厂化,提高建设效率,减少质量隐患。(牵头单位:市城建局;共同责任单位:市规划局、国土局、住房局、民防局、消防支队)
  4.加快基础设施配套提升。完善城市基础设施和公共服务配套设施建设,尽快打通“断头路”等,缓解百姓出行难,特别是提升城郊结合部的交通、水电气、生活、医疗等基础设施建设速度和品质,加快教育、医疗、商业等资源配置,提高生活便利度,推动区域滞销楼盘尽快形成有效供给。(牵头单位:市城建局;共同责任单位:市规划局、交通局)
  (四)加强房地产市场监管
  1.严格商品住宅预售管理。商品住宅工程形象进度等达到预售条件的,开发企业应及时向房产行政主管部门申请商品住宅预售许可;对达到预售许可条件既不申请、又不承诺现房销售变相捂盘惜售的,由房产行政主管部门责令其限期整改,拒不整改的,则该项目必须符合商品房现房销售条件并经备案后方可销售;房产行政主管部门根据各区政府(管委会)预售风险排查及评估情况,适度提升预售许可工程形象进度标准直至结构封顶,并采取相应的预售风险防控措施,对潜在风险较大的项目,探索现房销售模式。(牵头单位:市住房局;共同责任单位:各区政府(管委会)、市规划局、国土局、城建局、物价局)
  2.加强成品住房销售管理。成品住房开发建设单位应在取得预(销)售许可之前建造完成实体装修样板房,样板房要真实反映装修标准和施工质量,成品住房交房标准不得低于样板房装修标准;对不按照要求建设、销售成品住房的,不予发放预(销)售许可证。(牵头单位:市住房局;共同责任单位:市规划局、城建局)
  3.深化信用考评应用管理。加大房地产开发企业和房产中介机构开发经营行为及从业人员执业行为的信用考评力度,建立信用档案,将开发企业和中介机构违法违规和不良行为纳入信用评价范围,评价结果及时归集到市公共信用信息系统;推动信用评价由原来的政府评价为主逐步向社会评价为主转变。
  按照国家发改委等部门《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》(发改财金〔2017〕1206号)等文件要求,根据开发企业信用考评等级,在满足《城市商品房预售管理办法》规定的前提下,对商品房项目申请预售许可形象进度实施差别化激励和惩戒:
  (1)信用等级为A级的,形象进度达到地面以上建筑总体高度1/5及以上;
  (2)信用等级为B级的,形象进度达到地面以上建筑总体高度1/2及以上;
  (3)信用等级为C级的,形象进度达到建筑结构主体封顶;
  (4)信用等级为D级的,对其开发的项目实施重点监管直至现房销售。(牵头单位:市住房局;共同责任单位:市信用办、城建局)
  4.加大房地产市场监管力度。完善商品房预售审批、预售资金监管等房地产市场长效监管机制建设,强化预售资金分类监管,防止因资金监管不到位而引发新的问题楼盘;推进“四价合一”的二手房交易监管新模式,健全存量房交易资金监管制度;建立政府主导的住房租赁监管服务平台,组建1—2家国有房屋租赁投资服务公司;使用新版商品房买卖合同、存量房买卖居间合同、房屋租赁居间合同,增补完善商品房抵押情况、天然气供暖条件、商品房付款方式、市政配套要求等,切实保障买卖双方的合法权益;对意向购房人群超过准售房源较多的,引导企业自主采取公开摇号的方式公平公正确定购房人,超出50%以上的,应当采取公开摇号方式。(牵头单位:市住房局;共同责任单位:市房地产调控发展领导小组成员单位)
  5.推进“双随机一公开”全覆盖。对市区所有在售项目开发企业及房地产中介机构,开展多部门联合的房地产市场“双随机”检查,重点查处发布虚假房源信息和、未取得预售许可证进行预售、不按标准一次性公开准售房源、捂盘惜售、拒绝购房人使用公积金贷款等违法违规行为,加大联合惩戒力度,公开曝光一批典型案例,检查情况及查处结果及时向社会公布,接受社会监督。(牵头单位:市住房局;共同责任单位:市城建局、物价局、工商局、公积金中心)
  6.完善征收安置房预售监管机制。建立健全征收安置房网签监管机制,及时对征收安置房源进行限售,确保征收安置房全部纳入监管范围,防止征收安置房“一房两卖”,切实保障被征收人合法权益。(牵头单位:市住房局;共同责任单位:各区政府(管委会))
  7.充分利用地下空间,着力解决居住小区停车难问题。严格区划居住小区地下人防工程范围,制定和实施地下人防工程平时作为停车位使用管理办法,有效破解地面车位紧张、地下车库资源闲置的难题,全面提升地面交通“微循环”能力。(牵头单位:市民防局;共同责任单位:市规划局、住房局、物价局)
  (五)加强商品住宅价格管理
  1.加大房价备案行政指导力度。开发企业在申请办理商品房预(销)售许可前,应办理商品房销售价格备案手续;及时召开会商会落实党委政府关于商品房价格的相关决策和最新要求,维持商品房价格水平的总体平稳,研究解决价格备案管理过程中存在的问题,对重点区域和重点楼盘的价格备案经会商后给予行政指导;进一步加强对三县一区房价备案的指导力度。(牵头单位:市物价局;共同责任单位:各区政府(管委会)、市住房局)
  2.强化日常巡查和监督检查机制。坚持商品房价格日常巡查制度,做到包括所有楼盘所有销售地点全覆盖,加大巡查频次;严格落实商品房销售“一价清”制度,加大对在房款外向购房者收取电商费、团购费、居间服务费、信息咨询费等费用的商品房经营者或其代理机构以及存量房中介机构的打击力度,公开曝光,并纳入信用考评范围;针对巡查问题楼盘及时依法处理并在价格行政指导时从严把控;适时组织开展全市商品房价格秩序专项检查,对典型案例公开曝光,切实规范商品房价格销售行为。(牵头单位:市物价局;共同责任单位:市住房局、工商局)
  3.完善房价调控目标和调控方式。维护商品房价格水平总体稳定,根据市区区域范围、房源类型、时间节点等实际情况,细化房价调控目标。一是对不同板块新建商品房备案价格设置“天花板价”,严格控制高价房和高价楼盘的出现;二是建立价格监测和成本调查制度,对重大影响的或不接受政府指导合理定价的楼盘,适时启动价格成本调查机制;三是对开发企业建设的装修房源备案价中的装修费用增加限制性规定,原则上控制在每平方米不超过2000元;四是在备案均价的基础上,控制“一房一价”的单套标价浮动幅度。原则上普通商品住宅“一房一价”中的最高单价不得超过备案均价的10%,叠排、别墅等高档住宅不超过20%。(牵头单位:市物价局;共同责任单位:市住房局、工商局)
  (六)加强问题楼盘处置化解和防范
  1.严格落实属地管理责任。全面开展问题楼盘矛盾化解工作,制定处置工作方案和房地产突发事件应急预案,做到一案一策、统筹安排、分类处理、依法处置,切实发挥破产方式在保护购房人优先受偿权、厘清债权债务关系等方面的重要作用,更多关注涉及期房业主、拆迁安置户、农民工等特殊主体的合法权益保障。(牵头单位:各区政府(管委会);共同责任单位:市房地产社会矛盾处置工作协调小组成员单位)
  2.建立综合工作机制。建立专题会商制度,对各区政府(管委会)排查上报的房地产社会矛盾情况进行联合会商,针对重点风险矛盾,专题会商处置解决方案;建立重点监控企业名单,将存在违法违规主体及时纳入“黑名单”;各职能部门按责任分工认真履职尽责,积极配合各区政府(管委会)开展房地产社会矛盾化解处置和防范工作。(牵头单位:各区政府(管委会);共同责任单位:市房地产社会矛盾处置工作协调小组成员单位)
  3.加大督查问责力度。市房地产社会矛盾处置协调小组要加强对相关责任主体的日常指导和监督;对不能履职尽责的责任主体要加大督办和警示力度,对因履职不到位而导致集访、重访等重大不良影响的实施严肃问责。(牵头单位:市房地产社会矛盾处置工作协调小组办公室;共同责任单位:市房地产社会矛盾处置工作协调小组成员单位)
  三、责任分工
  (一)区政府(管委会):严格贯彻落实连政办发〔2017〕177号文件要求,切实履行房地产社会矛盾处置属地管理责任;加强组织领导和协调,采取牵头包办工作机制,加快推进房地产社会矛盾有效化解处置,及时向市房地产社会矛盾领导小组汇报情况;加强辖区房地产项目预售风险排查及评估,对容易引起较大社会矛盾的房地产项目,及时向市房产行政管理部门提出加强预售风险管控举措;落实棚改属地管理主体责任,对辖区内市、区两级平台建设的棚改安置房的规划、建设、分配等各个环节进行监管;组织辖区范围内违法建设的控制和查处工作。
  (二)宣传部门:负责指导和协助市规划、国土、城建、住房、工商、物价等有关单位及区政府(管委会),及时、准确地发布有关信息,澄清事实,稳定预期;开展舆情监测处置,坚持正面引导舆论,维护社会稳定,为房地产市场平稳健康发展营造良好舆论氛围。
  (三)信访部门:负责房地产领域矛盾纠纷引发信访事项的上报、转送、交办;组织各区政府(管委会)、职能部门接待来访群众,做好信访群众的疏导解释工作,稳定信访群众情绪,防止矛盾激化、上行;及时对房地产领域信访事项进行梳理、归纳、分类,特别是群众反映强烈的问题楼盘,做好与相关部门的反馈和对接工作。
  (四)国土部门:负责牵头开展不动产登记改革工作,推动不动产登记实现常态化、普遍化;会同金融、信用等部门,对企业购地资金来源、资金实力和信用等情况进行审查,杜绝不符合要求企业竞地;负责根据房地产市场运行情况,科学制定年度土地供应计划,合理把握土地供应节奏;负责土地出让合同后期监管,开展闲置土地巡查工作,及时处置闲置土地。
  (五)规划部门:负责各类房地产项目(含棚户区改造)所在片区的规划编制工作,同步合理规划各类市政公用和公共配套服务设施;负责职责范围内各类房地产项目(含棚户区改造)出让规划条件拟定、建设用地规划许可证、方案审批、建设工程规划许可证、规划核实等工作;结合行政审批改革及“放管服”要求,加强批后监管,指导各区政府(管委会)做好各类房地产项目(含棚户区改造)规划管理审批工作。
  (六)城建部门:负责住房发展五年规划、棚户区改造安置房建设计划、房地产年度项目开发计划的制定;负责开发企业准入管理,牵头建立房地产开发企业信用管理制度,对存在违法违规开发行为的房地产开发企业及时查处;负责开发项目质量安全监管、工程验收备案和交付使用管理,监督开发企业、施工企业合同履约;同步配套完善居住区外水、电、气、路等市政公共设施;牵头各区政府(管委会)开展棚户区改造,指导和配合房地产社会矛盾处置等工作。
  (七)住房部门:负责商品房预(销)售管理,房地产开发企业和中介机构信用考评,根据考评等级在商品房预售审批、预售资金监管等方面实施差别化监管;牵头开展多部门联合的房地产市场“双随机”检查及联合惩戒;分析研判房地产市场运行情况,做好购房资格准入等调控政策储备工作;指导各区(管委会)开展房地产社会矛盾处置,配合做好房地产风险项目预售房屋的财产保全工作。
  (八)城管部门:负责查处城市规划区范围内未取得、未按照建设工程规划许可证的规定或者超过建设工程规划许可证期限等违法建设行为,以及业主侵占、毁坏小区公共设施设备、乱搭乱建等违法违规行为。
  (九)工商部门:负责依法实施合同行政监督管理,依法查处合同欺诈等违法行为;参与多部门联合的房地产市场“双随机”检查,对发布虚假违法、未取得营业执照等违法工商法规经营行为的房地产开发企业和中介机构进行查处,及时处理消费者投诉,依法保护消费者权益。
  (十)物价部门:负责房地产项目价格备案管理,开展商品房价格日常巡查;参与房地产市场“双随机”检查,对违反商品房明码标价、“一价清”政策、存在价格欺诈、违规收费、不履行价格承诺等违法违规行为进行查处,维持商品房价格水平的总体稳定。
  (十一)民防部门:负责地下人防工程地下车位使用管理办法的制定和实施,对人防工程的平时开发利用实行监督管理。
  (十二)中级人民法院:负责密切关注涉及房地产企业重大及群体性诉讼案件,发现倾向性苗头,及时与各地各部门沟通联系;在审理案件中发现行业监管存在易引发风险的相关共性问题,向主管部门发送司法建议;依法审理涉及房地产企业破产及其他各类房地产纠纷案件,提高案件质效。
  (十三)公安部门:负责制定相关工作预案,调度警力参与房地产社会矛盾应急处置工作,控制相关涉案人员,查处违法犯罪行为;维护事发地社会秩序,防止出现大规模群体性事件,保证风险处置工作的顺利开展。
  (十四)金融部门:负责配合国土部门,对企业购地资金来源、资金实力等情况进行审查;配合开展房地产领域非法集资防范和处置工作,统筹协调各区(管委会)及相关部门防范和处置非法集资工作;指导和协调金融机构妥善处置房地产项目信贷矛盾。
  (十五)公积金部门:负责指导和配合区政府(管委会)妥善处理房地产风险项目所涉及公积金贷款事宜;认真落实住建部等四部委关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知要求,积极推行制度创新,充分发挥公积金制度作用,切实维护公积金缴存职工的合法权益。
  (十六)税务部门:负责配合不动产登记纳税工作,妥善处理房地产问题楼盘处置过程中的涉税事务。
  四、工作要求
  (一)着力构建共抓共管格局。进一步深化“放管服”改革,加快“多测合一”等行政审批制度创新。切实发挥市房地产调控发展领导小组、房地产社会矛盾处置工作协调小组职能作用,定期或根据需要召开领导小组全体成员会议,研判房地产市场状况和发展态势,研究解决行业管理和发展中出现的突出问题、问题楼盘处置化解等工作;全面加强房地产市场监管,帮助企业解决问题,及时化解风险,推动营商环境持续向好。
  (二)强化合同履约过程监管。各级各部门要加大对市场主体合同履约的监督和检查力度,既要负责过程监管和服务,又要负责最后专项核验,对发现的违法违规违约行为要及时处理,不得放任不管或久拖不决,应当由其他部门处理的,应及时移交。
  (三)健全诚信评价管理体系。营造“守信者处处受益、失信者寸步难行”诚信环境,推动房地产行业守信联合激励和失信联合惩戒,实现信用信息记录、归集、交换、共享、公开和应用。建立国土、规划、城建、住房、金融、税务、工商、物价等部门信息共享平台,将房地产开发企业和中介机构等市场主体的用地、规划、建设、销售等违法违规违约行为纳入诚信评价内容;加强诚信评价结果运用,定期公布企业诚信评价等级,并将其作为土地供应、规划审批、项目预售、企业资质调整的参考依据,支持诚信等级优良的企业做大做强。
  (四)始终保持高压严打态势。结合推进问题楼盘处置化解工作,开展常态化房地产市场违法违规行为整治工作,把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重,细化工作任务,明确整治措施,落实监管职责;要广泛发动群众监督,畅通群众举报投诉渠道,对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办,及时公布查处结果,回应社会关切。
  本意见自印发之日起施行。东海县、灌云县、灌南县、赣榆区结合本地实际参照执行。
文章来源自 房地产 e 网
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